Независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов рассказал, как отразиться на рынке недвижимости принятие Налогового кодекса.
Как изменится рынок недвижимости с внесением изменений в налоговый кодексе?
Станет проблематично работать с достаточно мелкими агентствами, так как со второго квартала все затраты спдэшников не будут относить к валовым расходам. Это означает, что весь рынок, кроме крупных игроков очень пошатнется.
Получается им просто придется работать «по белому».
Совершенно верно. Им придется либо брать деньги и не бояться, а это непозволительно крупным игрокам, они испортят и свой имидж, и честно заработанное имя.
Как изменения в Налоговый кодекс повлияют на частных риелторов?
В основном они оказывают услуги физлицам и частные брокеры так и останутся на едином налоге или будут брать деньги с другой формулировкой, просто списывая их на иные затраты. Не думаю, что на этот сектор новвоведения сильно повлияют.
На какие агентства сейчас приходится львиная доля всех сделок на рынке?
Сложилась такая ситуация, что большинство сделок проходит в низком ценовом сегменте до $100 – $120 тысяч (порядка 85% всех сделок). 65% сделок закрывают два агентства «Благовест» и «Парклейн». Дальше за ними идут также достаточно крупные компании, но большинство операций на рынке недвижимости все равно приходится на эти две.
Эти два гиганта могут диктовать свои правила на рынке, может вносить какие-то изменения, бороться с изменениями в Налоговый кодекс?
Я думаю, они станут пионерами по созданию схемы с юрлицами по оптимизации налогообложения. Это будет честная легальная схема. Какая именно, я не знаю, пока рано говорить об этом. Вторая категория – это те, кто работает с физлицами, как я уже говорил, они, как работали, так и будут работать.
Другой вопрос, кто все-таки сможет выжить в этой ситуации.
Лидерам придется все-таки труднее из-за крупных операционных затрат. Потому, что даже содержание места риелтора обходится очень дорого. Для «Парклейна», например, оно обходится в $500. А если офис не свой, а арендованный, то этот показатель доходит и до $600. Теперь представьте, сколько должно получать агентство дохода, чтобы оплачивать все свои операционные затраты, платить все налоги и еще зарабатывать деньги.
То есть в такой ситуации выиграет тот, у кого офис не в аренду, а собственный?
Безусловно. С рынка могут уйти компании среднего уровня. Конечно, может остаться бренд, собственник агентства, бухгалтер и несколько брокеров. Такие компании могут выжить, но не как структура генерирующая доход.
Что говорят эксперты насчет рынка недвижимости в 2011 году?
Ему еще рано оживать. О подъеме говорят разве, что только застройщики, мотивируя это только строительным дефицитом. И следующий год, тоже будет проходить без особых изменений.
Как должны измениться цены, чтобы недвижимость стала инвестиционно привлекательной?
Они должны снизиться приблизительно на 20%. Проблема в том, что застройщики, которые сейчас ведут свои проекты, утверждали их давно и дорого. Поэтому они и будут держать рынок, создавая дефицит и распространяя старые объекты. В противном случае они потеряют очень большие деньги. В такой ситуации на рынок будут вырываться новые игроки, которые будут стараться занять эту нишу. Но это очень долгий процесс.
Сколько должна стоить квартира, чтобы на нее был хороший спрос?
У клиентов свои приоритеты: они готовы купить квартиру меньшей площадью, но дешевле. Поэтому такие квартиры и нужно строить. Можно же построить 35 метровую квартиру и продавать ее по тысячи метров за квадратный метр. И поверьте, такие объекты будут пользоваться отличным спросом.
Многие аналитики очень категорично настроены, говоря, что изменения в Налоговый кодекс чуть ли не окончательно добьют весь рынок недвижимости.
Я с ними согласен. Даже регистрация договоров нежилой недвижимости потребует оплату налогов, то есть нужно будет докладывать государству о том, что ты сдал объект в аренду. Также арендодатели будут стараться переложить на арендатора все свои затраты. В сегменте жилой недвижимости контроль также будет увеличиваться.
Я так понимаю, что сейчас емкость рынка вообще маленькая?
Сейчас и конкурировать не за что. Спроса нет ни в одном из сегментов. До кризиса БТИ выдавала 500 – 700 справок-характеристик в день, сейчас 600 в месяц. Обычно, такое падение объемов считается полным вымиранием рынка.